📢Syndic défaillant : quels sont vos recours et comment réagir ?

La gestion d’une copropriété repose sur un équilibre fragile. Lorsque le syndic, qu'il soit professionnel ou bénévole, ne remplit plus ses missions, c'est toute la vie de l'immeuble qui en pâtit : travaux bloqués, factures impayées, dégradation des parties communes, ou absence de réponse aux mails.

Vous vous sentez démuni face à un syndic qui ne répond plus ? Voici les étapes clés pour reprendre le contrôle de votre copropriété.

1. Identifier les signes d'un syndic défaillant

On parle de syndic défaillant lorsque celui-ci commet des fautes de gestion ou reste inactif. Par exemple :

⭕Absence de convocation de l’Assemblée Générale (AG) annuelle.

⭕Défaut d'entretien de l'immeuble mettant en péril la sécurité des occupants.

⭕Gestion financière opaque (non-paiement des fournisseurs malgré les appels de fonds réglés).

⭕Absence de mise à jour du carnet d’entretien ou non-respect des décisions votées en AG.

2. La phase amiable : le rôle du Conseil Syndical

Avant de lancer des procédures lourdes, le Conseil Syndical doit agir. Sa mission est de contrôler le syndic.

✅La mise en demeure : Envoyez un courrier recommandé avec accusé de réception (LRAR) au syndic en exigeant la régularisation de la situation sous un délai précis (souvent 8 ou 15 jours).

✅L'entretien physique : Demandez un rendez-vous au cabinet pour faire le point sur les dossiers en attente.

3. Changer de syndic : la solution radicale mais efficace

Si la mise en demeure reste sans effet, la solution la plus courante est de changer de prestataire à l'échéance de son mandat.

📌Mise en concurrence : Le Conseil Syndical (ou un groupe de copropriétaires) doit demander plusieurs devis à d'autres cabinets.

📌Inscription à l'ordre du jour : Il faut demander, par courrier recommandé, l'inscription de la question du changement de syndic et la présentation des nouveaux contrats à la prochaine AG.

📌Le vote : Le nouveau syndic est élu à la majorité absolue (article 25).

4. Que faire en cas de carence totale (syndic "fantôme") ?

Si le syndic ne convoque plus d'AG du tout ou si son mandat est expiré sans qu'un successeur ait été nommé, la copropriété se retrouve sans représentant légal.

🔷 L'assignation en référé : Tout copropriétaire peut saisir le Tribunal Judiciaire pour demander la nomination d'un administrateur provisoire.

🔷 Sa mission : Ce professionnel indépendant sera chargé de gérer les affaires courantes et de convoquer une AG pour élire un nouveau syndic.

5. La responsabilité du syndic

Un syndic défaillant engage sa responsabilité civile professionnelle. Si ses fautes ont causé un préjudice financier à la copropriété (pénalités de retard de paiement, dégradation de l'immeuble), le syndicat des copropriétaires peut demander des dommages et intérêts en justice.

🚩La réactivité est votre meilleure alliée. Ne laissez pas une situation de blocage s'installer, car les conséquences financières peuvent être lourdes pour votre patrimoine.

Vous cherchez un syndic rigoureux et transparent ? Nos équipes vous accompagnent dans la reprise en main de votre copropriété. Contactez nous au 07.80.33.49.23.